In Deutschland wird bei so gut wie jedem Immobilien- und Grundstücksverkauf ein Notar eingeschaltet. Lesen Sie in unserem Ratgeberartikel, warum das so ist, welche Aufgaben ein Notar hat, wer den Notar bestellt, wie viel ein Notar kostet und wie ein Notartermin abläuft. Zudem geben wir Tipps, damit der Notartermin gelingt.
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie den Vorgang über einen Notar abwickeln. Dazu sind Sie nach Paragraph 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet. Der Notar stellt als unabhängige dritte Person sicher, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer juristisch korrekt vorgehen und die Vertragsgestaltung möglichst ausgewogen sowie rechtlich einwandfrei ist. Immerhin geht es bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf für gewöhnlich um viel Geld, sodass alle Parteien auf der sicheren Seite stehen sollten. Zusätzlich steht der Notar beiden Parteien gleichermaßen beratend zur Verfügung und überwacht den gesamten Verkaufsprozess vom Kaufvorvertrag bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
◼︎ Prüfung des Grundbuchs
◼︎ ggf. Vorbereitung der Eintragung einer Grundschuld seitens des Käufers
◼︎ Erstellen eines rechtlich für Käufer und Verkäufer ausgewogenen Immobilienkaufvorvertrags
◼︎ Aufnahme von individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer im Vertragsentwurf (inklusive aller Nebenabreden)
◼︎ Beratung von Käufer und Verkäufer in rechtlichen Aspekten in Zusammenhang mit der Vertragsgestaltung und der Verkaufsabwicklung
◼︎ Hinweisen der Vertragsparteien auf juristische Risiken, die sie selbst offensichtlich nicht erkennen können
◼︎ Zusenden des Kaufvertragsentwurfs an beide Parteien zwecks Prüfung und ggf. Ergänzung
◼︎ Vorlesen des Kaufvertrags im Beisein von Käufer und Verkäufer sowie möglichen weiteren Beteiligten
◼︎ Beantwortung von letzten Fragen zum Kaufvertrag von Käufer oder Verkäufer
◼︎ Überwachung der Unterschriften e von Käufer und Verkäufer auf der Kaufurkunde
◼︎ Beurkundung des Kaufvertrags
◼︎ Beantragung einer Auflassungsvormerkung (Käufer) im Grundbuch
◼︎ ggf. Beantragung einer Löschung der Grundschuld (Verkäufer)
◼︎ Senden einer Ausfertigung des Kaufvertrags an das zuständige Finanzamt zwecks Erstellung eines Grunderwerbsteuerbescheids !!!!!!!!!!!!!!! (LINK „Grunderwerbsteuer“) !!!!!!!!!!!!!!!!!
◼︎ Zahlungseingangsprüfung (Kaufpreis durch Käufer)
◼︎ Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch (Auflassung)
◼︎ Begleitung und Überwachung der Eigentumsumschreibung
◼︎ Sicherstellung und Überprüfung des Zahlungsprozesses seitens des Käufers
◼︎ eine der beiden Parteien (Käufer oder Verkäufer) bevorzugt beraten oder behandeln
◼︎ Käufer oder Verkäufer finanziell beraten
◼︎ Steuerfragen von Käufer oder Verkäufer in Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf eigenständig abwägen oder beantworten
◼︎ die Beurkundung eines Kaufvertrags ablehnen (dazu müsste er eine hinlängliche Erklärung liefern)
◼︎ sich selbst am Kauf oder am Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks beteiligen
◼︎ eine Beurkundung durchführen, wenn ein Interessenskonflikt vorliegt – in dem Fall muss er die Beurkundung ablehnen
Sie möchten konkreter wissen, was es mit den Aufgaben eines Notars und den zugehörigen Rechten und Pflichten für Sie bei einem Immobiliengeschäft auf sich hat? Lesen Sie hier mehr zu den einzelnen Facetten, die für Sie relevant sind, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen.
In Deutschland ist es per Gesetz festgelegt, dass ein Immobilienverkauf nur dann rechtsgültig ist, wenn ein Notar den Kaufvertrag beurkundet. Das heißt: Wollen Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ein Haus kaufen oder auch ein Grundstück kaufen, haben Sie die Pflicht, einen Notar einzubinden. Das ist zu Ihrem und auch zum Schutz des Verkäufers so festgelegt, um Sie beide vor juristischen Nachteilen zu bewahren. Insbesondere stellt der Notar sicher, dass der gesamte Verkaufsprozess rechtens und vollständig abläuft. Zu den wichtigsten Vorteilen für Sie als Käufer gehört: Der Notar stellt sicher, dass Sie nach Zahlung des Kaufpreises auch rechtmäßiger Besitzer und Eigentümer der Immobilie werden. Umgekehrt sorgt der Notar dafür, dass Sie dem Verkäufer den Kaufpreis für Ihre Immobilie fristgerecht und vollständig zahlen und die Eigentumsumschreibung inklusive möglicher Löschung einer alten Grundschuld reibungslos abläuft.
Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie (Haus oder Eigentumswohnung) oder ein Grundstück, muss der Verkauf notariell beurkundet werden. Darüber hinaus ist eine Beglaubigung seitens des Notars beim Kauf von Neubauten Pflicht, und zwar immer dann, wenn sowohl das Grundstück als auch die darauf entstehende Immobilie über ein- und denselben Bauträger laufen. Ausnahme zum Thema Neubau: Erwerben Sie ein Fertighaus, müssen Sie den Vertrag nicht über den Notar abwickeln. Dafür gibt es einen gesonderten Vertrag.
Der Käufer bestellt den Notar. Deshalb liegt auch die Auswahl des Notariats (das ist die Kanzlei, in welcher der Notar arbeitet) in seiner Entscheidung. Natürlich können sich Käufer und Verkäufer auch vorab austauschen und gemeinsam einen Notar aussuchen. Zur Auswahl stehen sämtliche Notare in Deutschland. Laut dem Online-Statistikdienstleister statista.de sind das derzeit rund 6.900 Stück. Zu beachten ist: Jeder Notar arbeitet in einem bestimmten Amtsbezirk – und diesen darf er nicht verlassen. Das heißt, bei persönlichen Terminen, allen voran der Beurkundung des Kaufvertrags, müssen Käufer und Verkäufer im Notariat vor Ort erscheinen. Überlegen Sie sich deshalb, welchen Anfahrtsweg Sie zu nehmen bereit sind.
Wer nicht weiß, welchen Notar er zur Abwicklung des Immobilienkaufs wählen soll und in seinem Umfeld keine brauchbaren Empfehlungen bekommt, kann einen Blick auf die Website der Bundesnotarkammer werfen. Dort können Sie in einer regionalen Suche herausfinden, welche Notare und Kanzleien in Ihrer Umgebung tätig sind. Notare arbeiten in Kanzleien, entweder ausschließlich (hauptberuflich) in ihrem Berufsfeld („Nurnotar“) oder zusätzlich als Rechtsanwalt („Anwaltsnotar“).
In Deutschland bezahlt per Gesetz (auf Basis von Paragraph 448 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) der Käufer den Notar und bestellt ihn regulär. In manchen Fällen suchen Käufer und Verkäufer gemeinsam den Notar aus, die Kosten muss dennoch der Verkäufer tragen. Ausnahme: Beauftragt in seltenen Fällen nicht der Käufer, sondern der Verkäufer den Notar, ist dieser auch zur Zahlung der Notarkosten verpflichtet. Es sei denn, der Käufer hat dem Verkäufer im Vorfeld schriftlich bestätigt, dass er die Kosten für den Notar übernimmt. Das geschieht dann auf Basis seiner Kaufabsicht, die ebenfalls in dem Schriftstück mitgeteilt werden sollte. Die Zahlungspflicht der angefallenen Notarkosten für den Besteller gilt übrigens auch dann, wenn der Beurkundungstermin nach Erstellung des Kaufvertragsentwurfs abgesagt wird.
Die Kosten für die notariellen Aufgaben im Rahmen eines Haus-, Wohnungs- oder Grundstücksverkaufs sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Für gewöhnlich betragen sie je nach Umfang der Leistungen und der investierten Zeit des Notars zwischen einem und zwei Prozent des Kaufpreises. Zu zahlen hat den Betrag der Käufer, sofern er den Notar auch bestellt hat. Meist ist in dieser Summe allerdings auch die Löschung der Grundschuld enthalten – und diesen Anteil übernimmt in der Regel der Verkäufer.
◼︎ Entwerfen des Kaufvertrags
◼︎ Beglaubigung des Kaufvertrags
◼︎ Erstellen der Kaufurkunde
◼︎ Bestellung der Grundschuld
◼︎ Kaufvertragsabwicklung (z. B. Prüfung des Zahlungseingangs und des gesetzlichen Vorverkaufsrechts)
◼︎ Vollzug des Kaufvertrags
◼︎ rechtliche, unparteiische Beratung von Käufer und Verkäufer
Einsicht ins Grundbuch
Eine der ersten Amtshandlungen des Notars in Verbindung mit der Eigentumsüberschreibung einer Immobilie oder eines Grundstücks ist die Einsicht ins Grundbuch. Stellt er eingetragene Rechte und Belastungen fest, muss er die betroffene Partei darüber informieren. Sind Gläubiger im Grundbuch eingetragen, muss er diese befragen, ob sie auf ihr benanntes Recht verzichten – und falls ja, unter welchen Umständen. Dies ist zum Beispiel notwendig, wenn Grundschuld oder Wohnrecht im Grundbuch aufgeführt sind.
Besprechung der Vorstellungen
Sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer bespricht der Notar die Wünsche im Zuge des Immobiliengeschäfts und schildert, wie diese vertraglich umgesetzt werden könnten. Insbesondere klärt er die Parteien über mögliche rechtliche Gegebenheiten auf, die ihnen zum Nachteil gereichen könnten. Dabei ist für den Notar verpflichtend, unparteiisch aufzutreten und beide Parteien gleichermaßen zu berücksichtigen. Er hat allerdings nicht die Aufgabe, Käufer oder Verkäufer von gewissen Vereinbarungen abzuraten, wenn diese in Kenntnis darüber handeln.
Umfassende Auskunftspflicht
Nur, wer dem Notar auch sämtliche Absprachen mit der jeweils anderen Partei mitteilt und auch nachhält, ob diese alle im späteren Vertrag Berücksichtigung finden, hat seinen Teil der Ausgabe erfüllt und geht sicher, dass seine Wünsche umgesetzt werden. Aber: Der Notar steht nicht in der Pflicht, jenseits seines juristischen Bereiches beratend oder anderweitig aktiv zu werden. Er schaut sich daher auch nicht die Immobilie an und beurteilt deren Zustand die Höhe des Kaufpreises. Das wird vielfach zu Unrecht vom Notar erwartet.
Kaufvertragsentwurf/Vorvertrag
Diese Gespräche sind die Basis für den Entwurf des Kaufvertrags, den der Notar im Anschluss erstellt und den Beteiligten schriftlich zukommen lässt. Wie die Kommunikation mit Käufer und Verkäufer muss auch der Vorvertrag selbst rechtlich ausgewogen und faktenorientiert sein. Zusätzlich wird ein Termin zur Beurkundung vereinbart. Üblich ist, dass der Notar den Vorvertrag rechtzeitig, mindestens aber 14 Tage vor der Beurkundung versendet, damit Käufer und Verkäufer ausreichend Zeit haben, sich mit den Inhalten zu befassen. Bei Fragen steht der Notar sowohl bei der Beurkundung als auch im Vorfeld zur Verfügung.
Eintragung der Grundschuld – Vorbereitung
In der Regel finanziert der Käufer die zu erwerbende Immobilie oder das Grundstück über einen Kredit. Damit geht – zur Absicherung der sogenannten Grundpfandrechte – die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch einher. Diese gehört zu den Aufgaben des Notars und muss, wie der Kaufvertrag, beurkundet werden. Vor der Beurkundung bereitet der Notar daher diese Handlung vor. Die notwendigen Unterlagen muss ihm der Käufer möglichst zeitnah zur Verfügung stellen.
Ist der Beurkundungstermin gekommen und alle Parteien sind erschienen und mit den im Vertragsentwurf genannten Bedingungen einverstanden, liest der Notar den Vertrag laut vor. Jede anwesende Person hat das Schriftstück vorliegen und kann mitlesen. Dieser Prozess ist ebenfalls verpflichtend. Zum einen haben Käufer und Verkäufer dabei noch einmal die Möglichkeit, sich die einzelnen Konditionen vor Augen zu führen. Gleichzeitig vergewissert sich der Notar beim Lesen idealerweise noch einmal, ob alles korrekt und vollständig ist. Die Verlesung der Urkunde – so wird das Dokument genannt – ist die letzte Gelegenheit für Änderungen am Kaufvertrag. Diese fügt der Notar handschriftlich hinzu. Sind weitere Aktionen seitens Käufer oder Verkäufer notwendig, um das Geschäft zu Ende führen zu können, wird der Notar diese schrittweise erläutern. Sobald alle Parteien ihre Unterschrift unter die Kaufurkunde gesetzt haben, ist der Vertrag rechtsverbindlich.
Mögliche vom Notar per Hand hinzugefügte Änderungen sind in der Originalurkunde auch so sichtbar – allerdings nur dort. Alle Ausfertigungen, die der Notar im Anschluss versendet, enthalten die Änderungen in gedruckter Form. Das Original verbleibt in den Unterlagen des Notars.
Käufer und Verkäufer sollten unbedingt beim Beurkundungstermin anwesend sein. Wenn es nicht anders geht, müssen sie den Termin verschieben oder sich rechtmäßig von einer bevollmächtigten Person vertreten lassen. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt sein und im Original vorliegen, kann aber im Notfall auch nachgereicht werden. Weitere Beteiligte an diesem Termin können sein: Dolmetscher, mit der Beratung zu diesem Geschäft beauftragte Rechtsanwälte sowie eventuell ein mit der vorangehenden Vermittlung beauftragter Immobilienmakler.
Aushändigen des Kaufvertrags
Käufer und Verkäufer erhalten jeweils eine Ausfertigung des von ihnen unterschriebenen Kaufvertrags. Sollte der Notar während des Verlesens handschriftliche Änderungen hinzugefügt haben, finden die Parteien diese in ihrem Vertragsexemplar einheitlich eingetippt.
Auflassungsvormerkung
Ist die Kaufurkunde unterschrieben und beglaubigt, beginnt der sogenannte Vollzug. In diesem Rahmen hat der Notar die Auflassung im Grundbuch vorzumerken. Diese bereitet dem Käufer den Weg, im Anschluss als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden.
Verwalterinformation bei Eigentumswohnung
Ist das Kaufobjekt kein Haus und kein Grundstück, sondern eine Eigentumswohnung, muss der Notar dem für das Wohnobjekt zuständigen Verwaltungsdienstleister den Eigentümerwechsel mitteilen.
Eintragung der Grundschuld des Käufers
Finanziert der Käufer den Kaufpreis seiner neuen Immobilie oder seines neuen Grundstücks über einen Kredit, beantragt der Notar den Eintrag der entsprechenden Grundschuld ins Grundbuch und stellt sicher, dass dieser erfolgt.
Löschung der Grundschuld des ehemaligen Eigentümers
Zudem kümmert er sich darum, dass noch vorhandene Grundpfandrechte aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Information an das Finanzamt
Um zu gewährleisten, dass der Käufer Grunderwerbsteuer !!!!!!!!!!!!!!! (LINK „Grunderwerbsteuer“) !!!!!!!!!!!!!!!!! auf den Kaufpreis zahlt, übersendet er den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt, das wiederum einen Steuerbescheid für den Käufer erstellt. Den muss der Käufer binnen vier Wochen nach Zugang begleichen.
Genehmigungen seitens weiterer Beteiligter
Darüber hinaus hat der Notar die Pflicht, gegebenenfalls weitere beteiligte Personen und Behörden über den Eigentümerwechsel zu informieren und, sofern notwendig, Einverständniserklärungen und Genehmigungen einzuholen.
Mitteilung über Fälligkeit des Kaufpreises
Erst, wenn diese ganzen Schritte ordnungsgemäß abgeschlossen sind, geht es an die Bezahlung. Dafür teilt der Notar dem Käufer mit, dass und zu wann der Kaufpreis fällig wird.
Umschreibung des Eigentums
Neben dem Kaufpreis muss der Käufer im Rahmen des Geschäftsvollzugs auch die anfallende Grunderwerbsteuer !!!!!!!!!!!!!!! (LINK „Grunderwerbsteuer“) !!!!!!!!!!!!!!!!! zahlen – beides selbstverständlich fristgerecht. Ist dies erfolgt, wird der Notar darüber informiert. Er veranlasst, dass die Immobilie oder das Grundstück als Eigentum auf den Käufer umgeschrieben werden. Auch die Überprüfung, ob dies rechtskonform und vollständig erfolgt ist, obliegt dem Notar. Bei Unstimmigkeiten muss er aktiv werden.
Mitteilung über den Vollzug
Ist bis hierhin alles reibungslos verlaufen, kommt der Moment, auf den in der Regel sowohl Käufer als auch Verkäufer mit Spannung warten: die sogenannte Vollzugsmitteilung. Diese sendet der Notar an alle beteiligten Parteien. Darauf reagieren müssen diese allerdings nicht mehr. Die Mitteilung sendet der Notar zur Kenntnisnahme und als letzten Akt seiner Dienste.
Rechnungsversand
Nachdem der Notar alle seine vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht hat, lässt er dem Besteller die Rechnung zukommen. Mit Zahlung des Rechnungsbetrags ist das gesamte Rechtsgeschäft abgeschlossen.
Der Immobilienverkauf und alles, was damit zusammenhängt, gehört zu den klassischen Einsatzgebieten eines Notars. Zu den weiteren sogenannten Rechtsgeschäften eines Notars gehören unter anderem Erbverträge, Testamente und Testamentsvollstreckungen, Generalvollmachten sowie Ehe- und Scheidungsverträge.
Benötigen Sie Hilfe beim Immobilienverkauf? Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, aber unnötige Kosten sparen wollen, machen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot – und das binnen 24 Stunden. Als Experten mit jahrelanger Erfahrung wissen wir, wie aufwendig der Privatverkauf einer Immobilie ist und nehmen Ihnen gern alle Schritte ab. Wir kaufen deutschlandweit, unsere Bonität ist selbstverständlich gesichert. Kommen Sie auf uns zu, wir beraten Sie gern!
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